Tres tesis sobre la mesa, una cuarta (la mía) y por qué ninguna de las anteriores resuelve bien el problema
Arturo Ortiz
En el artículo del 2 de mayo expliqué qué pasaba con las prórrogas extraordinarias tras la caída del Real Decreto-ley 8/2026. Hoy entro al detalle técnico, porque la discusión que está habiendo una discusión complicada que ya empezo hace tiempo con la entrada en vigor del decreto y no sabemos cual va a triunfar, voy a exponer las diversas tesis y os luego digo cuál defiendo.
Las tres tesis que circulan
Derecho adquirido (pro-inquilino). La defienden Consumo y los sindicatos. El burofax presentado durante la vigencia de la norma consolidó el derecho. A mi entender esta tesis confunde solicitar con perfeccionar un derecho. La solicitud es un acto unilateral; el derecho solo nace cuando concurre el supuesto de hecho.
Mera expectativa (pro-propietario). La defienden ASVAL, AVE y la doctrina civilista. Si al vencer el contrato la norma ya no existe, no hay derecho. Sinceramente creo que esta tesis ignora a quien legítimamente confió en la norma vigente.
Vencimiento efectivo (intermedia). Solo se consolida la prórroga si el contrato venció materialmente entre el 22 de marzo y el 28 de abril. Esta tesis me parece mas razonable es una tesis de calendario. Se ancla en una fecha, no en un acto jurídico relevante.
Mi tesis: el momento útil de oposición
El RDL 8/2026 solo afectaba a contratos cuya prórroga obligatoria del 9.1 o tácita del 10 de la LAU venciera antes del 31 de diciembre de 2027. Y el 10.1 LAU exige al arrendador comunicar con cuatro meses de antelación su voluntad de no prorrogar. Ese preaviso es el acto jurídico relevante. No el burofax del inquilino. No el vencimiento material.
La pregunta correcta no es cuándo solicitó el inquilino, sino cuándo debía ejercer el arrendador su derecho de oposición y si el RDL estaba vigente en ese momento.
Si el plazo de preaviso caía dentro de la vigencia del RDL, el arrendador estaba constreñido y la prórroga es exigible. Si caía fuera (porque el contrato vence más tarde y los cuatro meses van hacia atrás desde una fecha posterior al 28 de abril), el arrendador nunca llegó a estar bajo la norma. La solicitud anticipada del inquilino se cruzó con un derecho aún no ejercitable.
En cifras: solo si la prórroga vencía antes del 28 de agosto de 2026 (28 de abril + 4 meses) la solicitud blinda al inquilino. Después de esa fecha, la posición del arrendador es sólida.
Por qué irá por aquí el Tribunal Supremo
La doctrina sobre el RDL 11/2020 (la prórroga del COVID, estructuralmente idéntica) ya fijó el criterio. Las SSTS 639/2022, 1820/2023 y, sobre todo, 1632/2024 del Pleno son claras: la prórroga extraordinaria es norma de interpretación restrictiva, depende del presupuesto de hecho del 9.1 y 10.1 LAU y no se consolida por la mera voluntad unilateral del arrendatario. Si el TS aplica al 8/2026 lo que aplicó al 11/2020, mi tesis tiene recorrido.
Qué hacer ahora
Si eres arrendador y tu prórroga vence después del 28 de agosto, notifica el preaviso del 9.1 con cuatro meses de antelación, por burofax y con prueba documental. Si el inquilino no se va, desahucio por expiración del plazo. Si vence antes, negocia una salida pactada antes de pleitear. Si eres inquilino y tu contrato vence después del 28 de agosto, tu posición es débil: mejor pacta seis meses.
Lo que aquí expongo es mi opinión y no hay sentencia aún sobre el RDL 8/2026. Pero la lógica del 9.1 LAU es la única que ofrece una regla técnica anclada en un acto jurídico verificable. Cuando lleguen las primeras Audiencias, lo cuento. Es posible que en estos días donde se esta produciendo un interesante debate jurídico me vea obligado a cambiar de opinión y se imponga otra tesis iremos siguiendo este debate.
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