Vender un piso heredado: lo que hay que hacer antes y los tres impuestos que salen después

Doscientos setenta y cuatro euros.

Eso es lo que se ahorró un señor —cliente mío no entonces, sino después, cuando ya no había nada que hacer— por declarar el piso de su madre en 180.000 euros en vez de en los 300.000 que valía. Le pareció buena idea, y entiendo por qué: toda la vida nos han enseñado que en Hacienda se declara lo menos posible.

El problema es que en Madrid la herencia entre padres e hijos lleva una bonificación del 99 por ciento en el Impuesto de Sucesiones. Declarar 120.000 euros más le habría costado 274 euros. Doscientos setenta y cuatro.

Dos años después vendió el piso por 300.000. Y Hacienda le dijo, con razón, que había ganado 120.000 euros, porque el valor por el que él adquirió es exactamente el que él mismo puso en la escritura de herencia. 26.480 euros de IRPF.

Por ahorrarse 274.

Así que este artículo empieza por el dinero y no por el papeleo, que es el orden en que de verdad importa.

Lo primero: todavía no puede vender

Me llaman muchas semanas con la misma frase: «tengo un comprador para el piso de mi padre». Y la respuesta siempre es la misma: usted todavía no tiene un piso.

Para vender un inmueble hay que estar inscrito como dueño en el Registro de la Propiedad. Es el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria: no se puede inscribir una transmisión si antes no consta inscrito el derecho de quien la otorga. Y mientras el piso siga a nombre del fallecido, el que otorga no es usted.

Para llegar ahí hacen falta, por este orden:

1. El título sucesorio: el testamento, o el acta notarial de declaración de herederos si no lo hay. Si está en este segundo caso, el camino entero está aquí: qué hacer cuando no hay testamento.
2. La escritura de aceptación y adjudicación de herencia, firmada por todos los herederos.
3. El Impuesto de Sucesiones liquidado. Y esto no es una recomendación: el artículo 33 de la Ley 29/1987 dice que los documentos sujetos al impuesto «no se admitirán ni surtirán efecto en oficinas o registros públicos» sin constancia de haberse presentado. Sin ese papel, el registrador no inscribe.
4. La inscripción en el Registro.

Hay un atajo que casi nadie conoce y que uso en todas las ventas con prisa: la escritura de herencia y la de compraventa se pueden firmar el mismo día, en el mismo notario, una detrás de otra. Primero se acepta y adjudica, acto seguido se vende. El comprador está delante, el dinero se mueve una sola vez y el Registro recibe ambas escrituras juntas. No se ahorra el Impuesto de Sucesiones —eso hay que liquidarlo igual—, pero sí se ahorran dos o tres meses de calendario.

Si son varios herederos, el piso no se vende por mayoría

Esto hay que decirlo claro porque es la causa del noventa por ciento de las ventas que se encallan: tres hermanos de cuatro no pueden vender el piso. Vender es un acto de disposición y exige unanimidad. No hay votación que valga.

Lo que sí puede hacer cada uno es vender lo suyo. El artículo 399 del Código Civil permite a cada condueño enajenar su parte, pero con una advertencia que la gente no lee: el efecto frente a los demás queda limitado «a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad». Traducido: está usted vendiendo una incógnita. Por eso los compradores de cuotas indivisas pagan lo que pagan, que es muy poco.

Y si lo que se vende es el derecho hereditario antes de la partición, el artículo 1067 da a los demás coherederos un mes para subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio. Es el retracto de coherederos, y funciona.

El Código también da la salida para cuando no hay acuerdo. El artículo 1062 es de los más útiles que tenemos: si la cosa es indivisible o desmerece mucho al dividirla, puede adjudicarse a uno pagando a los otros su parte en dinero. Y remata con la frase que cambia todas las negociaciones: «bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga».

Uno solo. Por eso, cuando un hermano se atrinchera, lo primero que hago es explicarle qué es una subasta judicial y a cuánto se adjudican los pisos en ellas. Suele bastar. Si no basta, está el camino largo, que conté entero en qué hacer cuando un coheredero no quiere firmar.

El error de los 274 euros

Volvamos al principio, porque es la parte que más dinero mueve y la que peor se explica.

Cuando usted vende, el IRPF calcula la ganancia restando el valor de adquisición del valor de transmisión. ¿Y cuál es el valor de adquisición de algo que usted no compró? El artículo 36 de la Ley del IRPF lo dice sin ambages: en las adquisiciones a título lucrativo se toma el que resulte «de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado».

Es decir: el número que usted escriba en la herencia es el número con el que Hacienda le medirá la ganancia cuando venda.

En una comunidad con el Impuesto de Sucesiones prácticamente bonificado —Madrid lo está al 99 por ciento para hijos y cónyuge—, declarar alto es gratis hoy y es dinero mañana. Declarar bajo es ahorrarse calderilla hoy para pagar a tipos de entre el 19 y el 30 por ciento después.

No estoy diciendo que se invente usted un valor. El tope legal es el valor de mercado, y hay un valor de referencia de Catastro que marca el suelo. Estoy diciendo que entre el mínimo y el valor real hay un margen, y que ese margen hay que decidirlo con una calculadora delante, no por instinto.

Esa decisión se toma el día de la escritura de herencia. Después ya no se toca.

Los tres impuestos que salen al vender

Uno. El IRPF sobre la ganancia. Tributa en la base del ahorro, en la declaración del año siguiente a la venta. Los tramos van del 19 por ciento hasta el 30 para lo que exceda de 300.000 euros.

Dos. La plusvalía municipal. Ojo, que aquí se paga dos veces: una cuando se hereda —ese plazo es de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo, artículo 110.2.b) de la Ley de Haciendas Locales— y otra cuando se vende. En la segunda el periodo de generación es cortísimo, a veces de meses, y la cuota suele ser pequeña. A veces es cero, y eso lleva a la buena noticia del siguiente apartado.

Tres. Los gastos que no son impuestos pero lo parecen: notaría, Registro, certificado de eficiencia energética, cédula si la exige el municipio, la comisión de la inmobiliaria y el IBI del año, que se prorratea entre vendedor y comprador salvo que pacten otra cosa.

Dos mitos que desmonto todos los meses

«Como soy mayor de 65 años, no pago.» No. La exención del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF es para la transmisión de la vivienda habitual del mayor de 65 años. El piso heredado casi nunca es la vivienda habitual del heredero: era la de su padre. Si usted no vivía allí, no hay exención.

«Lo reinvierto en mi casa y me lo ahorro.» Tampoco. La exención por reinversión del artículo 38.1 exige que lo que se transmite sea su vivienda habitual. Si el piso heredado lo era de verdad —hay herederos que llevaban años viviendo en él y cumplen los requisitos—, entonces sí; pero eso hay que mirarlo caso por caso, no darlo por hecho.

Lo que sí funciona

Sume todos los gastos. El artículo 35.1.b) permite añadir al valor de adquisición «los gastos y tributos inherentes a la adquisición» satisfechos por el adquirente: el Impuesto de Sucesiones que usted pagó, la notaría de la herencia, el Registro, la gestoría, y las mejoras que haya hecho en el piso. Y del valor de transmisión se restan los gastos de la venta. Guarde todas las facturas. Cada mil euros bien justificados son doscientos y pico que no paga.

Plusvalía municipal: si no hubo incremento, no hay impuesto. El artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales declara no sujetas las transmisiones en las que se constate que no hubo incremento de valor del suelo, y precisa que cuando la adquisición fue lucrativa se toma el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones. Si usted hereda valorando en 300.000 y vende en 295.000, hay un expediente que presentar y un impuesto que no se paga. No se aplica de oficio: hay que declararlo y aportar los títulos.

Si tiene más de 65 años, la renta vitalicia. Este es el que menos se usa y el que más sorprende. El artículo 38.3 excluye de gravamen la ganancia obtenida por contribuyentes mayores de 65 años que destinen el importe de la venta, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 euros. Y fíjese bien: habla de «elementos patrimoniales», no de vivienda habitual. Vale para el piso heredado.

El orden correcto, en una lista

1. Testamento o declaración de herederos.
2. Inventario y valoración decidida con criterio fiscal, no por inercia.
3. Escritura de aceptación y adjudicación.
4. Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal de la herencia, dentro de plazo.
5. Inscripción en el Registro —o firma en unidad de acto con la compraventa.
6. Venta.
7. Plusvalía municipal de la venta e IRPF en la declaración del año siguiente.

El paso 2 es el único que no se puede rehacer. Todos los demás tienen arreglo.

En un piso heredado, el precio de venta lo pone el mercado. Lo que usted se lleva lo decidió el día que firmó la herencia.